住宅づくりコラム
【超重要】不動産専門家が詳しく解説！
みなさん こんにちは、ローコスト住宅のアークプランです。
今回は、お客様が要望する土地を探しに現地を行いました。
土地には複雑ないろいろ不明な点があります。
お客様が負担と感じる土地を探す代行も無料でやっております。
土地探しは非常に難しい作業となっております。そんな難しい土地について専門家が解説します。
ちょっと長くなりますので、最後までお付き合いください。
1.家を建てる土地を探す前に決めておくこと・知っておくことポイントまとめ
自分で探す場合であっても、私たちに依頼する場合であっても、あらかじめ「どのような土地が必要なのかを決めておくこと」や「土地に関する知識を得ておくこと」は必須となります。
土地の購入で失敗しないためにも、最初のステップをしっかりと確認しておきましょう。
- 土地を探す前に決めておくべき2つのこと
家を建てる土地を探す前に、どのような土地を希望しているのかをしっかりと決めておく必要があります。
- 土地を選ぶ前に決めておくポイントは、希望する土地のエリアと予算を決めておくこと、土地に求める条件の優先順位を決めることの２つです。
それぞれの注意点について、詳しく見てみましょう。
1.エリアと予算を決める
土地を探したり選んだりする際に、まず大切になるのが「エリア」と「予算」です。どの辺りの土地を購入したいのか、土地の購入にかけられる予算はいくらぐらいなのかを決めましょう。
2.土地の条件の優先順位を決める
土地には、一つとして同じものがありません。そのため、土地探しの前に、土地に求める条件の優先順位を決めておくことが大切です。以下のように、家を建てる目的を明確にしたうえで、さらに叶えたい条件を3つ程度に絞り、優先順位をつけましょう。
～具体例～
家を建てる目的
子育てがしやすい家がほしい
など
叶えたい条件
通勤・通学のアクセスが良い場所
公園や幼稚園・学校が近くにある場所
広い平屋が建てたい
2台分の駐車場が必要
日当たりが良い
日曜大工・植栽ができる庭がほしい
など
- 土地の「用途地域」
用途地域とは、「都市計画法」に基づいて、人が特に多く生活している市街化区域内にある土地を「住居系」や「商業系」「工業系」といった建てる建物の用途に応じてエリアを分けるために定められているものです。
用途地域が定められていることで、静かな住宅地に商業施設や工場などが建てられないように制限されています。逆に、現在は商業施設や工場が立てられていなくても、用途地域で建築可能であれば、将来建てられる可能性は否定できません。
一方で、商業系の地域や一部を除く工業系の地域に低層住宅を建てることは可能です。家を建てる土地の周囲にどんな環境を求めるかによって、用途地域を選ぶと良いでしょう。
また、用途地域によって、以下でご説明する「建ぺい率」と「容積率」などの建築する建物への制限も生まれるため、土地選びをする際に非常に重要な項目となります。
- 土地の用途地域 一覧
用途地域
それぞれの目的・建てられる建物の種類
第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150平米までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。病院、大学、500平米までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500平米までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。3,000平米までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
田園住居地域
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。
近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに、小規模の工場も建てられます。
商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます
。
準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません
- 「建ぺい率」と「容積率」
建ぺい率
建物の敷地となる土地の面積に対して何割の面積まで建物が建てられるかを定めたものです。敷地いっぱいに建物が建てられると、建物同士が密集して生活環境が悪くなったり火事が起きた際に延焼しやすくなったりするため、建ぺい率の制限があります。
容積率
土地の面積に対する建物の建てられる建物の延べ床面積の割合を定めたものです。2階建て以上の建物にも適用されるため、100％を超える容積率もあります。
建物の高さなどの「建築制限」
土地には、建ぺい率や容積率のほかにも、さまざまな建築制限があります。例えば、建物の絶対的な高さや、道路や隣家の日当たりを確保するための道路斜線制限や隣地斜線制限などです。これらの制限は、土地によって異なります。
また、接道義務にも注意が必要です。現在の建築基準法では、建物を建てる土地は、原則として幅が4m以上の道路に2m以上接していないといけません。この接道義務を満たしていない土地の場合、建物を建てたり建て替えたりできない場合があります。古家付きの土地を購入する際には気を付けましょう。
⇒土地の選び方☆５つの重点ポイント☆
ここでは、土地を選び際の主な重点ポイント５つを紹介します。いずれも土地を選ぶ際の大切な確認事項ですが、すべてが満点で非の打ちどころのない土地は、そうそう見つかるものではありません。そのため、どのポイントを優先するのか決めておく必要があります。
それぞれのチェックポイントを押さえたうえで、建てたい家のイメージや、新しい家で送りたい生活スタイルにマッチする土地を選びましょう。
- 土地の立地
土地の立地とは、どのエリアや地域にあるかだけではありません。以下の項目についても確認しておきましょう。
1.“立地のチェックポイント”
駅やバス停からの距離がどれくらいか
スーパーマーケットや郵便局、病院といった生活に必要な施設が近くにあるか
幼稚園や小学校、公園などが近くにあり子育てがしやすいか
など
さらに、周辺に焼却場や暴力団事務所といった嫌悪施設がないか、交通量の多い幹線道路や高速道路がないか、防犯面で不安のある場所がないかといった点の確認もしておきましょう。
2.土地の形と方角
土地の形と方角（向き）も大切なポイントです。一般的に、南向きや東向きの土地は人気があり、坪単価も高くなる傾向にあります。
しかし、北側の土地や広く道路に面していない土地にメリットがないわけではありません。例えば、北側の土地だと、以下のようなメリットがあります。
“北側の土地のメリット”
比較的安価で売られている
南側の開口部が道路に面していないためプライバシーが守られやすい
北側斜線の制限を受けないため、家の外観デザインが自由に決められる
など
あらかじめ考えておいた土地に求める条件の優先順位と照らし合わせながら、土地の形や方角をチェックしましょう。
3.土地の高低差
高低差のある土地には、さまざまなケースがあります。それぞれにどのようなリスクがあるかを想定してチェックすることが大切です。
道路よりも低い土地の場合だと、大雨が降った際などに道路から水が流れ込んでくる恐れがあります。もし、道路と同じ高さにするのであれば、盛土工事が必要です。反対に、道路よりも高過ぎる場所にある土地だと、高さによっては擁壁工事が必要になります。
高低差のある土地の購入を検討する場合は、このままの状態で家が建てられるかどうか、家を建てたあとのリスクや不便さがないかどうかをしっかりと確認することが大切です。
4.土地の境界線
土地の境界線もしっかりと確認しておくようにしましょう。土地の境界線がはっきりしない土地を購入してしまうと、購入してから隣地の所有者とのトラブルに発展する恐れがあります。塀や垣根などがある場合は、どちらの所有物かも確認しておきましょう。
境界が確定しているかどうかは、登記簿だけでなく確定測量図や現地の境界標で確認することが大切です。もし境界がはっきりしない場合は、売主と隣地の所有者とで境界を確定してもらうようにしましょう。
5.災害のリスク
その土地に、災害のリスクがあるかどうかもチェックしましょう。「これまでに浸水や土砂崩れといった災害があったか」、また今後そのような危険があるならば「どの程度の被害が想定されるか」の確認が大切です。
市区町村の窓口やホームページでは、災害に関するハザードマップが公開されています。土地の売買契約を結ぶ前に行われる重要事項説明でも、ハザードマップの添付と説明が義務付けられていますが、購入を検討する段階で調べておくほうが良いのは言うまでもありません。
これらの情報は自分でしっかりと確認しておくと、失敗しないと思います。
分からないこともあるかと思いますが、アークプランでは宅地建物取引士の有資格者が在籍しております。
土地について不明な点などあれば、質問も受け付けております。
土地についての無料相談も受け付けておりますので、要望があれば遠慮なくご相談ください。
